“安置房”究竟要不要視同銷售

　　關于安置房究竟要不要視同銷售這個話題，我們是站在房地產公司角度而言的，舊城改造中的安置房需不需要視同銷售一直是模糊不清的。

　　我們的觀點很明確，就是看安置房是否歸屬于房地產公司名下，如果安置房屬于房地產公司，需要視同銷售；如果安置房不屬于房地產公司，不需要視同銷售。

　　一、安置房在房地產公司名下

　　那么如何判斷安置房在房地產公司名下，最重要的兩點就是土地和報建手續在房地產公司名下，那安置房就屬于房地產公司，那么站在房地產公司角度，安置房應該視同銷售。

　　1、安置房視同銷售的稅法依據

　?。?）增值稅

　　實務操作中，增值稅中對于安置通視同銷售的方法，沿用上述營業稅的文件規定。

　?。?）企業所得稅

　?。?）土地增值稅

　　2、安置視同銷售價格的確定

　?。?）全產權安置房價格的確定：

　　安置房土地以出讓形式取得，和商品房一樣擁有獨立產權。有回購協議價格的，按照協議價格確定；如果協議價格偏低且無正當理由的，按照企業近期商品房市場平均價格確定。

　?。?）非全產權安置房價格的確定：

　　安置房土地以劃撥形式取得，雖然可以辦理房產證，但是沒有全產權，通常在一定期限內不允許上市流通和過戶。有回購協議價格的，按照協議價格確定；如果協議價格低于成本價，通常按照組成價格確定，組成計稅價格=成本*（1+成本利潤率）。

　　相關稅法依據：

　　企業所得稅

　　增值稅

　　在這里需要注意的是不同稅種對于成本利潤率的核定標準不同，企業所得稅的標準是不低于15%，增值稅的標準是10%，土地增值稅中并未明確。在實務操作中建議企業積極與稅務機關溝通，爭取對企業有利的選擇。

　　3、安置房的賬務處理

　　以簡易計稅的老項目為例，安置房先進行成本核算，完工移交時視同銷售處理，賬務處理如下：

　　借：開發成本-土地成本-土地拆遷及補償費

　　貸：主營業務收入

　　應交稅費-簡易計稅

　　二、安置房不在房地產公司名下

　　安置房的土地和報建手續不在房地產公司名下，按照目前的實際情況，實操中安置房多在城改辦名下，就是安置房土地劃撥給城改辦，后期的報建手續也在城改辦名下。那么也就意味著安置房不是房地產公司的產品，我們認為站在房地產企業角度而言，不是企業自己的產品，也就談不上視同銷售了。

　　實務操作中，有很多這樣的案例，安置房雖然不在房地產公司名下，但是會由房地產公司出資建設。那么這樣會出現一個新的問題：

　　本由安置房的承擔主體，去簽訂《施工合同》，完成建設。但是，實操中施工單位會與房地產公司簽訂《施工合同》，將建筑發票直接開給房地產公司。

　　1、賬務處理

　　房地產公司出資建設安置房，在完工后通過政府驗收交給村民。安置房建造支出，計入“土地成本-回遷建造成本”科目核算。

　　2、入賬依據

　　針對上述將安置房建設成本發票直接開給房地產公司名下的情況，我們的觀點是以收到的合規建筑發票作為入賬依據，計入回遷建造成本。