房地產企業售后回購【業務的財】稅亂象

　　案例一：甲房地產公司開發商品房過程中遇到資金緊張，在內部員工中以每平方10000元進行銷售，因未取得預售許可證，銷售合同為雙方自行簽署，未在房管局備案。房地產公司承諾該房屋在開盤后三個月內以每平方12000元進行回購。購房者如不愿回購可以轉為正式網簽合同。

　　案例二：乙房地產公司為了促進銷售，承諾實施五年回購計劃，購房者五年后如果愿意，公司可以溢價20%回購業主所購房屋。

　　一、售后回購的會計規定

　　按照會計準則，售后回購，是指企業銷售商品的同時承諾或有權選擇日后再將該商品（包括相同或幾乎相同的商品，或以該商品作為組成部分的商品）購回的銷售方式。在收入準則中認為售后回購應當區分下列兩種情形分別進行會計處理：

　　第一種情況，企業因存在與客戶的遠期安排而負有回購義務或企業享有回購權利的，表明客戶在銷售時點并未取得相關商品控制權，企業應當作為租賃交易或融資交易進行相應的會計處理。其中，回購價格低于原售價的，應當視為租賃交易，按照《企業會計準則第21號——租賃》的相關規定進行會計處理；回購價格不低于原售價的，應當視為融資交易，在收到客戶款項時確認金融負債，并將該款項和回購價格的差額在回購期間內確認為利息費用等。企業到期未行使回購權利的，應當在該回購權利到期時終止確認金融負債，同時確認收入。

　　第二種情況，企業負有應客戶要求回購商品義務的，應當在合同開始日評估客戶是否具有行使該要求權的重大經濟動因?？蛻艟哂行惺乖撘髾嘀卮蠼洕鷦右虻?，企業應當將售后回購作為租賃交易或融資交易，按照本條（一）規定進行會計處理；否則，企業應當將其作為附有銷售退回條款的銷售交易，按照本準則第三十二條規定進行會計處理。

　　這個規定的核心是對客戶的判斷，如果認為客戶大概率會要求回購，則應當認定為租賃或者融資行為，如果認定為客戶要求回購意愿較小，概率較小，則應認定為銷售行為。按照這個邏輯，案例一通常應被認定為融資，而案例二應被認定為銷售。那么會計處理如何做也就非常清楚了。

　　二、售后回購的涉稅處理

　　1、增值稅

　　增值稅并無收回回購的專門規定，財稅〔2016〕36號第四十五條增值稅納稅義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

　　收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

　　當然，房地產公司需要就收到的預收房款預交增值稅，這在本文的兩個案例中，第一個案例不應被認定為納稅義務發生，而且也不應該被認定為收到預收房款，因此不應該繳納增值稅；第二個案例是一定要正常交房，正常開具發票并辦理產權證，因此必須正常繳納增值稅。

　　土地增值稅的邏輯基本等同于增值稅，這里不再過多分析。

　　2、企業所得稅

　　《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規定，采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。

　　可見所得稅的邏輯其實和會計的確認邏輯大致相同，符合會計的收入確認條件也就基本符合了875號文的所得稅收入確認條件。

　　這里的案例一不應被認定為所得稅收入，案例二應被認定為所得稅收入按照房地產公司的邏輯正常繳納所得稅。

　　三、售后回購不同模式的風險各異

　　都叫做售后回購，大家可以看到其實模式不同風險各異，在案例一中，由于交易核心被認定為融資，每平方差額2000元將被認定為借款利息，房地產公司向自然人支付所謂回購款時應就利息部分取得發票，同時代扣代繳20%個人所得稅。這一點需要在回購協議（融資協議）中明確注明，否則最終將無法取得發票，惹來麻煩。

　　案例二中的交易核心變成了兩個環節，第一個環節當然是銷售行為，房地產公司正常繳納各種稅費，五年以后，如果業主要求回購，房地產公司等于從業主手中買到了二手房，業主應按照二手房的邏輯繳納增值稅，土地增值稅和個人所得稅（具體計算略），并向房地產公司按照回購價開具發票，房地產取得發票作為資產入賬。

　　實務中很多公司在設計售后回購時僅僅從營銷角度考量，未能將涉稅風險考慮進去，導致未來實施過程中引發巨大風險，甚至導致售后回購無法順利操作下去，這是作為決策者和財務人員都需要警醒的。