Reits破冰下的稅務【待遇考量】及建議

　　目錄

　　一、我國現行的類reits交易架構、模式

　　1、資產支持專項計劃直接持有模式

　　2、信托模式

　　3、公募資產支持計劃+私募基金模式

　　4、公募基金+單一基礎設施資產支持證券（公募基金+abs模式）

　　二、《指引》中重點提及的“公募基金+abs”模式下相關交易環節的稅務解構

　　1、資產注入環節

　　2、設立私募基金，原始權益人向私募基金轉讓項目公司股權

　　3、原始權益人向資產專項計劃（abs）轉讓私募基金份額

　　4、abs持有人將abs份額向公募基金轉讓

　　5、資產運營環節

　　6、項目公司收益分配環節

　　7、投資者退出環節

　　三、政策建議

　　2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（reits）試點相關工作的通知》（下稱“《通知》”），明確了基礎設施領域不動產投資信托基金（簡稱“基礎設施reits”）試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。同時，證監會還就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）（下稱《指引》）向社會公開征求意見?！锻ㄖ访鞔_了基礎設施reits試點的基本原則、試點工作安排和試點條件，《指引》則進一步細化了“公募基金+abs”模式下的單一基礎設施資產證券化實施細則。在《通知》與《指引》的內容下，向超過二百人的不特定公眾發行reits產品成為可能，這也是公募reits區別于過往類reits產品最核心的特點之一，其具體內容如下：

基本原則1、符合國家政策，聚焦優質資產；

2、遵循市場原則，堅持權益導向；

3、創新規范并舉，提升運營能力；

4、規則先行，穩妥開展試點；

5、強化機構主體責任，推動歸位盡責；

6、完善相關政策，有效防控風險。試點工作安排重點區域：京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區等；

重點行業：基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程等項目。試點條件1、項目權屬清晰，已按規定履行項目投資管理，以及規劃、環評和用地等相關手續，已通過竣工驗收；

2、具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好的增長潛力；

3、發起人（原始權益人）及基礎設施運營企業信用穩健、內部控制制度健全，具有持續經營能力，最近3年無重大違法違規行為；

4、基礎設施運營企業還應當具有豐富的運營管理能力。?

　　這一里程碑式的文件無疑將對深化我國不動產，尤其是公共基礎設施投融資制度改革、促進社會存量資產證券化、拓寬社會資本投資渠道等方面具有重大引領意義。

　　一、我國現行的類reits交易架構、模式

　　reits（real estate investment trusts，不動產投資信托基金）是指在證券交易所公開上市，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品，其核心在于通過向社會公眾發行資產支持證券/計劃實現存量資產證券化。早在2009年，中國人民銀行曾對《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》征求過意見，銀監會也曾起草過《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》，但至今沒有推出和實施。盡管實務中存在少量案例，但由于上位法和具體操作指引尚不完善，尚不具備普遍適用的可操作性。

　　綜合各類現有的類reits案例，主要應用模式包括以下幾類：

　　1、資產支持專項計劃直接持有模式

　　即由原始權益人直接將項目公司股權轉讓給專項計劃，項目公司管理資產收取租金，專項計劃持有項目公司后，以股東身份從項目公司獲得資產的收益。圖示如下：

　　圖1：

　　操作步驟：

順序內容1原始權益人將擬轉讓的項目公司100%股權轉讓給資產支持專項計劃（實務中通常以計劃管理人作為登記人），以實現持有基礎物業的目的。專項計劃向原始權益人支付相應轉讓對價。2計劃管理人根據《計劃說明書》及《托管協議》的約定，向托管銀行發出分配指令。3發起人根據《租賃合同》的約定，負責處理租金回收有關的事務。4監管銀行根據《監管協議》的約定，監督基礎資產產生的現金流的轉付工作及根據指令劃款到專項計劃托管賬戶。5專項計劃托管銀行根據《托管協議》以專項計劃資產進行托管，根據計劃管理人的指令，將相應的資金劃撥至登記機構的指定賬戶用于支付資產支持證券的本金和預期收益。

　　代表案例：招商天虹商場abs項目

　　2、信托模式

　　發起人將其持有的私募基金金額作為基礎資產，以信托方式交付信托，由信托管理人在全國銀行間債券市場發行資產支持證券，以信托財產所產生的現金流支付資產支持證券的本金和收益。圖示如下：

　　操作步驟：

順序內容1原物業持有人設立項目公司，再用項目公司持有標的物業。2發起人作為股東，投資設立spv，spv和原物業持有人簽訂股權轉讓協議，向原物業持有人收購其持有的項目公司的100%的股權。3由基金管理人設立私募基金，發起人認購私募基金份額，收購其持有的spv?100%的股權。4發起人將相關私募基金份額委托給受托人，由受托人設立信托。受托人將發行以信托財產為支持的證券，并將募集資金凈額支付給發起人。6專項計劃托管銀行根據《托管協議》以專項計劃資產進行托管，根據計劃管理人的指令，將相應的資金劃撥至登記機構的指定賬戶用于支付資產支持證券的本金和預期收益。

　　代表案例：興業皖新閱嘉一期房地產投資信托基金

　　3、公募資產支持計劃+私募基金模式

　　原始權益人先將標的資產轉移至項目公司，隨后再設立私募基金并將標的資產轉移至私募基金，私募基金對spv公司的投資結構為“債+股”的結構。資產支持專項計劃出資收購私募基金的全部份額，并向社會投資者募集運營資金，標的資產的運營收益也通過股息或利息的形式返還給投資者。如圖所示：

　　上圖亦可簡化為：

順序內容1原物業持有人設立項目公司，再用項目公司持有標的物業。2發起人作為股東，投資設立spv，spv和原物業持有人簽訂股權轉讓協議，向原物業持有人收購其持有的項目公司的100%的股權。3由基金管理人設立私募基金，發起人認購私募基金份額，收購其持有的spv?100%的股權。4資產支持專項計劃管理人設立專項計劃，發起人將相關私募基金份額轉讓給該專項計劃并收取對價。5專項計劃托管銀行根據《托管協議》以專項計劃資產進行托管，根據計劃管理人的指令，將相應的資金劃撥至登記機構的指定賬戶用于支付資產支持證券的本金和預期收益。

　　代表案例：中聯前海開源——保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃

　　4、公募基金+單一基礎設施資產支持證券（公募基金+abs模式）

　　即由符合條件的、具有公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司設立封閉式公募基金，公開發售基金份額募集資金，并通過購買基礎設施資產支持證券（abs）的方式完成對標的基礎設施資產的收購，其基本結構圖如下所示：

　　在我國的市場環境下，abs包括：

　　銀保監會監管（備案）的信貸資產證券化，

　　銀行間交易商協會交易的資產支持票據（abn）

　　證監會監管的（證券投資基金業協會備案）的專項資產管理計劃，

　　在金融交易所發行的應收賬款債權融資計劃。

　　專項資產管理計劃目前是與房地產行業關聯最多的產品。但由于《公開募集證券投資基金運作管理辦法》規定，基金管理人運用基金財產進行證券投資，不得有下列情形：（一）一只基金持有一家公司發行的證券，其市值超過基金資產凈值的百分之十；（二）同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司發行的證券，超過該證券的百分之十，即“雙十”的限制?！吨敢穭t明確，采用“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產品結構，需同時符合下列特征：一、80%以上基金資產投資于單一基礎設施資產支持證券；二、通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權；三、基金管理人積極運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流；四、采取封閉式運作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%。投資基礎設施基金投資基礎設施資產支持證券的比例不受《公開募集證券投資基金運作管理辦法》第三十二條第（一）項、第（二）項限制

　?。础半p十限制”），為公開募集證券投資基金與abs的結合掃清了制度障礙?？陀^說也有利于相關產品的流通與退出。

　　二、《指引》中重點提及的“公募基金+abs”模式下相關交易環節的稅務解構

　　通過前文分析，retis發行是一項通過向社會公眾發行資產支持證券/計劃實現存量資產證券化活動。而這一活動中伴隨著各類涉稅交易環節，如資產注入、項目公司股權轉讓、各類金融產品轉讓、資產運營、收益分配等，本文將就《指引》中重點提及的“公募基金+abs”模式下的各涉稅環節的納稅義務進行分析。

　　我們判斷，“公募基金+abs”是基于目前實務中普遍采用的“公募資產支持計劃+私募基金”（上文模式3）為基礎，在abs上層加入公募基金作為頂層收購主體的一種證券化結構，故實質可能演化成為“公募基金+公募資產支持計劃（abs）+私募基金”模式。如圖所示：

　　1、資產注入環節

　　交易概述：標的資產的原始權益人成立項目公司，同時將標的資產通過轉讓、非貨幣性資產出資、資產劃轉等方式轉移至項目公司。

　　以轉讓為例，其具體交易方式涉及的稅負如下：

涉稅稅種計算方式稅率增值稅一般計稅：全額

簡易計稅：差額一般計稅：?9%

簡易計稅： 5%土地增值稅增值額×稅率-扣除額×扣除率30%-60%企業所得稅按轉讓所得計入應納稅所得額，全年匯算時計算企業所得稅25%契稅全額（項目公司繳納）3%-5%印花稅交易雙方繳納0.5‰

　　2、設立私募基金，原始權益人向私募基金轉讓項目公司股權

　　交易概述：原始權益人委托基金管理人設立私募基金，并認購私募基金份額，由私募基金向原始權益人收購項目公司100%股權。

　　涉稅分析：

涉稅稅種計算方式稅率土地增值稅各地稅務機關口徑不同，部分稅務機關參照國稅函[2000]687號文精神對通過股權轉讓形式，實質進行不動產轉讓的交易征收土地增值稅。但重慶、青島等部分稅務機關明文規定不征。?30%-60%企業所得稅按轉讓所得計入應納稅所得額，全年匯算時計算企業所得稅。25%印花稅交易雙方繳納0.5‰

　　3、原始權益人向資產專項計劃（abs）轉讓私募基金份額

　　交易概述：資產專項計劃管理者向投資人發行資產專項管理計劃，用于認購原始權益人持有的私募基金份額。

　　涉稅分析：

涉稅稅種計算方式稅率增值稅應按轉讓金融商品繳納增值稅，管理人申報且管理人可選擇簡易計稅模式。3%、6%企業所得稅原始權益人按轉讓所得計入應納稅所得額，全年匯算時計算企業所得稅25%如對標的金融商品的轉讓價格與收購價格一致，則增值額為0，不增加增值稅和企業所得稅稅負；

　　4、abs持有人將abs份額向公募基金轉讓

　　交易概述：公募基金管理人公開募集資金，收購abs持有人持有的資產專項計劃份額。

　　涉稅分析：

涉稅稅種計算方式稅率增值稅應按轉讓金融商品繳納增值稅，管理人申報且可選擇簡易計稅模式。3%、6%企業所得稅abs持有人按轉讓所得計入應納稅所得額，全年匯算時計算企業所得稅。25%如對標的金融商品的轉讓價格與收購價格一致，則增值額為0，不增加增值稅和企業所得稅稅負；

如abs持有人為個人，因并無免稅依據，理論上應按“財產轉讓所得”繳納個人所得稅，但實務中較少有個人繳納。

　　5、資產運營環節

　　概述：項目公司將目標資產用于租賃等用途。

　　涉稅分析：

涉稅稅種計算方式稅率增值稅按不動產租賃等具體經營收入類型確定?9%、5%等房產稅從租計征（如從事公租房租賃或向個人按市場價租賃房產則享受相應減免）12%企業所得稅將租金收入、相關成本費用計入應納稅所得額，全年匯算時計算企業所得稅25%印花稅交易雙方繳納1‰（租賃合同）

　　6、項目公司收益分配環節

　　交易概述：項目公司向投資者支付股息紅利。

　　涉稅分析：

　　增值稅層面

涉稅具體環節政策理解或計稅方式分配所得投資者認購的公募基金、資產支持專項計劃份額不同于一般意義上的債權投資，投資合同一般約定“不保本”，故投資者取得的收益不屬于《財政部國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規定的保本收益，不應繳納增值稅。但如投資合同存在“保本”約定，則應參照140號文規定，按貸款服務繳納增值稅。轉讓下層資產份額、權益所得根據140號文規定，由管理人繳納資管計劃運營環節增值稅（“轉讓金融商品”），管理人亦可適用簡易計稅政策。但轉讓標的如為項目公司股權，則不需繳納增值稅。

　　所得稅層面

涉稅具體環節政策理解或計稅方式項目公司向私募基金分配收益筆者理解，契約型私募基金并非法定所得稅申報主體，不應繳納企業所得稅，應作為稅收透明體穿透處理。私募基金向abs分配收益筆者理解，契約型私募基金所有人為abs計劃，亦非企業所得稅申報主體，不應繳納企業所得稅，應作為稅收透明體穿透處理。abs向公募基金分配收益筆者理解同上，公募基金本身為資金集合，亦非企業所得稅申報主體，不應繳納企業所得稅，應作為稅收透明體穿透處理。公募基金向投資者分配收益企業投資者：投資者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收企業所得稅。-財稅[2008]1號

個人投資者：對個人投資者從基金分配中獲得的股票的股息、紅利收入以及企業債券的利息收入，在基金向個人投資者分配股息、紅利、利息時，免征個人所得稅；對個人投資者從基金分配中獲得的國債利息、儲蓄款利息以及買賣股票價差收入，在國債利息收入、個人儲蓄存款利息收入以及個人買賣股票差價收入未恢復征收所得稅以前，暫不征收所得稅；對個人投資者從基金分配中獲得的企業債券差價收入，應按稅法規定對個人投資者征收個人所得稅，稅款由基金在分配時依法代扣代繳。-財稅[2002]128號

　　對個人投資者從基金分配中獲得的股票的股息、紅利收入以及企業債券的利息收入，在基金向個人投資者分配股息、紅利、利息時，應當免征個人所得稅；但如果公募基金通過轉讓下層資產份額、權益實現的收益向個人投資者分配時，由于不屬于128號文所列示的“的國債利息、儲蓄款利息以及買賣股票價差收入”，是否可適用免稅規定將存在爭議（因為128號文對企業債差價收入的分配稅收待遇持差別態度）。筆者建議，由于上述文件出臺時間為2002年，時效具有滯后性，應對公募reits體系下的及基金轉讓下層資產份額、權益實現的收益向個人投資者分配延續或補充免稅規定，以鼓勵投資者參與公募reits投資。

　　7、投資者退出環節

　　交易概述：公募基金投資者通過轉讓公募基金份額方式或到期贖回方式退出。

　　涉稅分析：

　　增值稅層面

涉稅具體環節政策理解或計稅方式轉讓投資者如通過轉讓公募基金份額實現退出，對于企業投資者，應按“轉讓金融商品”繳納增值稅；對于個人投資者，適用個人轉讓金融商品免稅政策持有至到期140號文規定，納稅人購入基金、信托、理財產品等各類資產管理產品持有至到期，不屬于《銷售服務、無形資產、不動產注釋》（財稅〔2016〕36號）第一條第（五）項第4點所稱的金融商品轉讓。故企業投資者持有公募基金至到期的，到期贖回基金份額無需繳納增值稅。

　　對于140號文第二條的理解，筆者認為，如果投資者在中途贖回，而不是轉讓給第三方，只要這種贖回行為導致了該金融商品發行份額減少，那這種贖回行為也屬于持有至到期投資，不屬于金融商品轉讓，不繳納增值稅。

　　所得稅層面

　　在所得稅層面，筆者認為按現行政策，對于企業投資者，無論是轉讓還是到期贖回，只要存在基金份額增值，均需計入應稅所得繳納所得稅。而對于個人投資者，其買賣基金單位獲得的差價收入，在對個人買賣股票的差價收入款恢復征收個人所得稅以前，暫免征收。

　　三、政策建議

　　近年來，基礎設施建設有資金需求大、投資門檻高、回收周期長、投資主體普遍負債率高的特點，公募reits作為連接實體經濟與資本市場的創新金融工具，可為普通居民提供投資基礎設施、直接分享投資收益的新方式，有助于吸引社會資本參與基礎設施投資，推動在基礎設施領域構建更加完善的要素市場化配置機制，也為基礎設施投資企業進一步打通了投融資對接的新通道。但是，由于在現行稅制下資產置入環節的高額稅負，以及reits流通、分配環節稅收政策并不明朗，如不及時明確，無疑將給相關資本市場創新工具的落地帶來阻礙和不確定性，故筆者建議：

　　1、對于參與公募reits的企業投資者，比照直接投資享受股息紅利免稅待遇

　　由于我國居民企業間股息紅利免稅政策要求必須為“直接投資”模式下，通過中間層嵌套的間接投資不享受股息紅利免稅待遇，而可以預見的是，股息紅利分配將是reits投資者收益的重要來源，且項目公司在運營環節已經繳納企業所得稅，如在分配環節再征稅一道企業所得稅，有重復之嫌。

　　2、完善證券投資基金中關于免稅分配收益來源之規定，延續個人所得稅優惠政策，鼓勵個人投資者參與投資

　　根據財稅[2002]128號文，對個人投資者從基金分配中獲得的股票的股息、紅利收入以及企業債券的利息收入，在基金向個人投資者分配股息、紅利、利息時，應當免征個人所得稅；但如果公募基金通過轉讓下層資產份額、權益實現的收益向個人投資者分配時，由于不屬于128號文所列示的“的國債利息、儲蓄款利息以及買賣股票價差收入”，是否可適用免稅規定將存在爭議（因為128號文對企業債差價收入的分配稅收待遇持差別態度）。筆者建議，由于上述文件出臺時間為2002年，時效具有滯后性，應對公募reits體系下的及基金轉讓下層資產份額、權益實現的收益向個人投資者分配延續或補充免稅規定，以鼓勵投資者參與公募reits投資。

　　3、對于公募reits證券化項下的資產置入，采用類特殊性重組辦法，在存續期予以按賬面值進行劃轉，并適用企業重組的土地增值稅優惠政策

　　如上分析，標的資產證券化過程中，稅負最高的環節在于資產置入，由于標的資產大多為不動產，其涉及稅種繁多、稅負嚴重，且企業重組的土地增值稅優惠不適用于房地產開發企業，大多企業將基于前端資產置入環節高額的土地增值稅稅負放棄了reits項目的嘗試。因此，為了鼓勵金融創新，建議有關部門出臺政策，給予reits項目下資產置入環節的企業所得稅與土地增值稅遞延政策，降低企業前置稅負。

　　作者簡介：朱睿，具有稅務師、律師、注冊會計師職業資格，現任多家國內大型企業集團稅務顧問，專注于稅務、法律、會計結合領域，如資產重組、投資并購、ppp等綜合性稅收合規業務研究。